De voorzitter opent de zitting op 20/11/2024 om 21:01.
Nicholas Spinel, Voorzitter
Decreet lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 32 en 74
Besluit van de raad voor maatschappelijk welzijn van 29 mei 2019 houdende goedkeuring huishoudelijk reglement ocmw-raad, artikel 31 en 32
De notulen en het zittingsverslag van de vergadering van de OCMW-raad worden onder de verantwoordelijkheid van de algemeen directeur opgesteld.
Behalve in spoedeisende gevallen worden de notulen en het zittingsverslag van de vorige vergadering ten minste acht dagen voor de dag van de vergadering ter beschikking gesteld van de OCMW-raadsleden.
Elk OCMW-raadslid heeft het recht tijdens de vergadering opmerkingen te maken over de redactie van de notulen en het zittingsverslag van de vorige vergadering. Als die opmerkingen door de OCMW-raad worden aangenomen, worden de notulen en het zittingsverslag in die zin aangepast.
Als er geen opmerkingen worden gemaakt over de notulen en het zittingsverslag van de vorige vergadering worden de notulen en het zittingsverslag als goedgekeurd beschouwd en worden ze ondertekend door de voorzitter van de OCMW-raad en de algemeen directeur.
Het zittingsverslag is te bekijken op https://youtu.be/9ElbLlClv_w
De OCMW-raad keurt de notulen en het zittingsverslag van de OCMW-raadszitting van 12 september 2024 goed.
Hilde De Graeve, schepen
Chris De Wispelaere, schepen
Decreet lokaal bestuur van 22 december 2017, in het bijzonder artikel 78, tweede lid, 11° betreffende de bevoegdheid vervreemding van onroerende goederen en artikel 293 en bijhorende Omzendbrief KB/ABB 2019/3 van 3 mei 2019 over de transacties van onroerende goederen door lokale en provinciale besturen en door besturen van de erkende erediensten
Het gecodificeerd Decreet over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020 (hierna: Vlaamse Codex Wonen van 2021), in het bijzonder artikel 4.38
Decreet van 9 juli 2021 houdende wijziging van diverse decreten met betrekking tot wonen (hierna: Decreet van 9 juli 2021), in het bijzonder artikelen 77 en 209/1
Het gecodificeerd Decreet Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 (hierna: Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening), in het bijzonder artikel 5.2.1, §1/1, 8°
Besluit van de Vlaamse Regering van 11 september 2020 tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 (hierna: Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021), in het bijzonder artikelen 4.155/3 en 4.160/2
Besluit van de Vlaamse Regering van 17 december 2021 tot wijziging van verschillende besluiten over wonen, in het bijzonder artikel 121
Besluit van de Vlaamse Regering van 4 februari 2022 tot vaststelling van de werkingsgebieden, onder meer het werkingsgebied Gent-Zuid
Besluit van de Vlaamse Regering van 15 juli 2022 tot vaststelling van de verhouding van de stemrechten tussen de gemeenten en OCMW’S die in het werkingsgebied voor woonmaatschappijen “Gent-Zuid” liggen
Ministerieel besluit van 27 februari 2023 tot uitvoering van boek 6 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021
Ministerieel besluit van 26 mei 2023 waarbij BV Dimensa, gevestigd te Ravensteinstraat 12, 9000 Gent, met ondernemingsnummer 0400.067.887, werd erkend als woonmaatschappij voor het werkingsgebied Gent-Zuid, alsook het begeleidend schrijven van de minister
Besluit van de gemeenteraad van 20 oktober 2021 tot goedkeuring van de afbakening werkingsgebied Zuidwestrand Gent en het afsprakenkader voor het traject woonmaatschappijen
Besluit van de gemeenteraad van 30 maart 2022 tot goedkeuring van de afbakening van het werkingsgebied en de vastlegging van de onderlinge stemverhouding voor het traject woonmaatschappijen
Besluit van de gemeenteraad van 25 mei 2022 tot goedkeuring van het traject woonmaatschappijen en verduidelijking onderlinge stemverhouding
Besluit van de OCMW-raad van 29 juni 2022 tot principiële goedkeuring van de onderhandse verkoop van 24 sociale appartementen te Steenakker aan de sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard
Besluit van het vast bureau van 6 september 2022 tot goedkeuring van de prijsvraag voor de opmaak van een schattingsverslag voor de verkoop van de sociale appartementen te Steenakker
Besluit van het vast bureau van 11 oktober 2022 met de aanstelling van een schatter voor het schatten van de sociale appartementen te Steenakker
Besluit van het vast bureau van 27 december 2022 met de kennisname van het schattingsverslag van de sociale appartementen te Steenakker
Besluit van het vast bureau van 24 januari 2023 met de aanstelling van een notaris voor de verkoop van de sociale appartementen te Steenakker
Besluit van het vast bureau van 30 mei 2023 tot goedkeuring van de prijsvraag voor de opmaak EPC's voor de verkoop van de sociale appartementen te Steenakker
Besluit van het vast bureau van 13 juni 2023 met de gunning voor de opmaak van EPC's voor de verkoop van de sociale appartementen te Steenakker
Besluit van het vast bureau van 12 december 2023 met de kennisname van het standpunt Dimensa over de schatting voor de verkoop van de sociale appartementen te Steenakker
Situering en context
Artikel 209 van het Decreet van 9 juli 2021 schrijft voor dat woonmaatschappijen hun activiteiten uiterlijk vanaf 1 januari 2028 dienen te beperken tot het werkingsgebied waarvoor ze erkend zijn.
Uiterlijk op 1 januari 2028 dienen woonmaatschappijen alle rechten met betrekking tot onroerende goederen die geschikt zijn voor de sociale huisvesting die binnen haar werkingsgebied liggen te verwerven van sociale huisvestingsmaatschappijen, sociale verhuurkantoren, het Vlaams Woningfonds en van andere woonmaatschappijen (artikel 4.38, §4 van de Vlaamse Codex Wonen 2021). Dit om te vermijden dat het sociaal woonpatrimonium zou inkrimpen of de rechten van sociale huurders (of kopers) in het gedrang komen.
Hierbij schrijft artikel 4.38, §5 van de Vlaamse Codex Wonen 2021 bovendien voor dat een woonmaatschappij de rechten moet overnemen met betrekking tot de onroerende goederen die in haar werkingsgebied liggen en die geschikt zijn voor de sociale huisvesting, en die aan de woonmaatschappij door een gemeente of een OCMW worden aangeboden.
Bij Besluit van de Vlaamse Regering van 4 februari 2022 tot vaststelling van het werkingsgebied Gent-Zuid werd vastgelegd dat de gemeente Lievegem onder het werkingsgebied Gent-Zuid valt.
Woonmaatschappij Dimensa betreft de bevoegde woonmaatschappij voor het werkingsgebied.
Op het grondgebied van Lievegem liggen 24 sociale appartementen te Steenakker, 9950 Lievegem die ingezet worden voor de sociale huisvesting en die heden nog eigendom zijn van het OCMW Lievegem.
De OCMW-raad ging bij besluit van 29 juni 2022 principieel akkoord met de overdracht van 24 sociale appartementen te Steenakker, 9950 Lievegem aan woonmaatschappij Dimensa, waarbij het principieel besloot om deze overdracht bij voorkeur via een verkoop te regelen.
Uiteraard dient het OCMW zich bij de vervreemding van onroerende goederen te houden aan de bepalingen zoals opgenomen in artikel 293 van het Decreet lokaal bestuur, nader toegelicht in de Omzendbrief KB/ABB 2019/3 van 3 mei 2019 over de transacties van onroerende goederen door lokale en provinciale besturen en door besturen van de erkende erediensten. De Omzendbrief KB/ABB 2019/3 van 3 mei 2019 bepaalt hierbij dat bij een verkoop van een onroerend goed door een lokaal bestuur rekening moet worden gehouden met een schatting niet ouder dan 2 jaar, uitgevoerd door een erkende schatter. Afwijken van de schattingsprijs kan slechts op gemotiveerde wijze. Op grond van het Decreet lokaal bestuur zijn lokale besturen aldus in principe niet gerechtigd om patrimonium over te dragen tegen aandelen.
Het vast bureau gaf dan ook in zitting van 6 september 2022 de opdracht om de procedure tot aanstelling van een erkend schatter op te starten. De opdracht werd op 11 oktober 2022 gegund aan het landmeterkantoor Daeninck-Audenaert, Cijnsakkerweg 8 te 9080 Lochristi, Kris Audenaert erkend VLABEL-schatter (LAN 04 0394), en is ondertussen uitgevoerd. De 24 schattingsverslagen, oorspronkelijk gedateerd op 6 december 2022, werden geactualiseerd op 21 oktober 2024.
In de periode december 2022 - november 2024 vond overleg plaats tussen het OCMW Lievegem enerzijds en de woonmaatschappij Dimensa anderzijds, dat resulteerde in duidelijke krijtlijnen waarbinnen de overdracht van de onroerende goederen naar de woonmaatschappij Dimensa zou plaatsvinden.
Argumentatie
Artikel 4.38, §7, eerste lid van de Vlaamse Codex Wonen 2021 legt een decretaal cascadestelsel op bij de overdracht van patrimonium aan woonmaatschappijen:
“Als de overdracht niet kan plaatsvinden tegen vergoeding in aandelen en de partijen het niet eens geraken over de prijs voor de overdracht van de rechten, vermeld in paragraaf 4 en 5, bedraagt de prijs de venale waarde van die rechten, rekening houdend met de bijzondere kenmerken van de sociale huisvestingsmaatschappijen respectievelijk woonmaatschappijen, waarop de leningen, vermeld in paragraaf 6, en subsidies met uitzondering van de subsidies die op geen enkele wijze hebben bijgedragen tot de marktwaarde van het betrokken onroerend goed in mindering worden gebracht. De Vlaamse Regering stelt de overdrachtsprijs vast.
In de nieuwsflash van 24 december 2021 van de VMSW, dewelke toelichting verschaft bij het decretaal cascadestelsel, kan de nodige toelichting gelezen worden aangaande de overdracht van patrimonium van lokale besturen naar woonmaatschappijen. Zo wordt meegegeven dat een overdracht tegen een vergoeding in aandelen (via herstructurering) niet mogelijk is voor patrimonium van lokale besturen. Een lokaal bestuur is immers geen vennootschap waarvan een gedeelte kan afsplitsen of fuseren met een vennootschap.
Gelet op de toelichting in de nieuwsflash van 24 december 2021, alsook op de verplichting voortkomend uit artikel 293 van het Decreet lokaal bestuur, waaruit blijkt dat lokale besturen in principe niet gerechtigd zijn om patrimonium over te dragen tegen aandelen, besloot de OCWM-raad bij besluit van 29 juni 2022 principieel om deze overdracht bij voorkeur via een verkoop te regelen.
Bovendien bleek uit de onderhandelingen met woonmaatschappij Dimensa dat een verschuiving van de aandeelhoudersverhoudingen binnen de woonmaatschappij heden niet aangewezen is.
Er werd dan ook geopteerd om de overdracht van het patrimonium naar woonmaatschappij Dimensa niet te laten plaatsvinden tegen een vergoeding in aandelen voor OCMW Lievegem.
Met woonmaatschappij Dimensa werd verder onderhandeld teneinde de overdrachtsprijs vast te leggen. Dit conform de tweede stap in de decretale cascaderegeling zoals vastgelegd bij artikel 4.38, §7, eerste lid van de Vlaamse Codex Wonen 2021.
In deze stap van de cascaderegeling blijkt bovendien uit artikel 4.38, §7, eerste lid van de Vlaamse Codex Wonen 2021, artikel 4.155/3 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen 2021 en bijhorende nieuwsflashes (bv. die van 24 december 2021) van de VMSW dat deze overdrachtsprijs niet bepaald dient te worden overeenkomstig de VLABEL-formule. Uitsluitend wanneer partijen het niet eens raken over de overdrachtsprijs, zal de overdrachtsprijs door de Vlaams Minister bevoegd voor onder meer Wonen op basis van een schatting van een schatter-onderhandelaar van de Vlaamse Belastingdienst – en dus via de VLABEL-formule – bepaald worden.
Voorts wees het OCMW Lievegem gedurende de onderhandelingen op de bepalingen zoals opgenomen in artikel 293 van het Decreet lokaal bestuur, nader toegelicht in de Omzendbrief KB/ABB 2019/3 van 3 mei 2019, hetgeen stipuleert dat bij een verkoop van een onroerend goed door een lokaal bestuur er rekening moet worden gehouden met een schatting niet ouder dan 2 jaar, uitgevoerd door een erkende schatter. Het lokaal bestuur mag het onroerend goed niet verkopen tegen een prijs onder de schattingsprijs. Afwijken van de schattingsprijs kan slechts op gemotiveerde wijze. Op grond van het Decreet lokaal bestuur zijn lokale besturen aldus in principe niet gerechtigd om patrimonium over te dragen tegen aandelen.
Als gevolg van de onderhandelingen en gelet op de kwaliteit van de over te dragen onroerende goederen kon tussen het OCMW Lievegem en de woonmaatschappij Dimensa een consensus worden bereikt waarbij de overdrachtswaarde hoger komt te liggen dan wanneer de Vlaams Minister bevoegd voor onder meer Wonen, bij ontstentenis van onderling akkoord, de prijs zou bepalen op basis van een schatting uitgevoerd door VLABEL.
In casu werd de sociale venale waarde op basis van de schattingsverslagen van landmeterkantoor Daeninck-Audenaert, Cijnsakkerweg 8 te 9080 Lochristi, Kris Audenaert erkend VLABEL-schatter (LAN 04 0394), geschat op 65% van de gewone venale waarde. Deze verhouding van de sociale venale waarde ten opzichte van de gewone venale waarde wordt gemotiveerd in de schattingsverslagen. Deze waardering werd door beide partijen aanvaard.
Voorwerp van de eigendomsoverdracht
Op basis van het mondeling akkoord over het geldelijk kader en het gegeven dat het aangewezen is om de woonentiteiten die gefinancierd zijn met VMSW-middelen over te dragen aan de woonmaatschappij wordt voorgesteld om, zoals beslist in het Besluit van de OCMW-raad van 29 juni 2022, volgende 24 sociale appartementen te Steenakker (woonentiteiten), die allen gebouwd/verworven zijn met VMSW-middelen over te dragen aan de woonmaatschappij Dimensa:
Nettoprijs van de eigendomsoverdracht
Op basis van de onderhandelingen met woonmaatschappij Dimensa en de vastgestelde sociale venale waarde op basis van de schattingsverslagen, zal de overdracht van voornoemde 24 sociale appartementen te Steenakker kunnen gebeuren tegen een bedrag van 3.111.225,00 euro. Dit is de som van de sociale venale waarden van de in artikel 1 vermelde eigendommen zoals bepaald in de schattingsverslagen (zie overzichtstabel met de gewone en de sociale venale waarde van de appartementen in bijlage).
Er zijn geen lopende leningen meer.
Ontwerp akte
Het vast bureau stelde de geassocieerde notarissen De Raedt-Pauwels, Schoolstraat 60 te 9950 Lievegem, aan in zitting van 24 januari 2023 en heeft bijgaande ontwerp akte voor deze eigendomsoverdracht van dit notariaat ontvangen.
Deze bevat in hoofdzaak voorwerp en prijs van de eigendomsoverdracht.
Een deel van de wettelijke informatieplichten vervalt op grond van artikel 5.2.1, §1/1, 8° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (stedenbouwkundige inlichtingen) en artikel 4.160/2 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021 (asbestattesten). Naar aanleiding van de specificiteit van deze overdracht worden de bodemattesten kosteloos bekomen.
De lopende huurovereenkomsten, zoals vermeld in de onderhandse overeenkomst, worden integraal overgenomen door de woonmaatschappij Dimensa.
Het opbrengstenkrediet voor deze verkoop is in het meerjarenplan 2020-2025 voorzien onder jaarbudgetrekening 2024/ACT-242/0119-00/2220000/OCMW/VB/IP-GEEN. Wanneer de verkoop maar doorgaat in de loop van 2025 zal dit krediet door middel van een besluit van het vast bureau voor 1 maart 2025 (conform artikel 258 van het decreet lokaal bestuur) vanuit boekjaar 2024 worden overgedragen naar boekjaar 2025.
Artikel 1
De OCMW-raad keurt de eigendomsoverdracht van de hierna genoemde onroerende goederen van het OCMW Lievegem aan Dimensa Woonmaatschappij BV goed:
Artikel 2
De schattingsverslagen met betrekking tot de in artikel 1 vermelde eigendommen worden goedgekeurd.
Artikel 3
De onroerende goederen zoals vermeld in artikel 1 worden overgedragen tegen een verkoopprijs van 3.111.225,00 euro. Dit is de som van de sociale venale waarden van de in artikel 1 vermelde eigendommen zoals bepaald in de schattingsverslagen.
Artikel 4
De ontwerp akte voor de eigendomsoverdracht wordt goedgekeurd.
Chris De Wispelaere, schepen
Wet van 17 juni 2016 betreffende overheidsopdrachten en sommige opdrachten voor aanneming van werken, leveringen en diensten
Decreet lokaal bestuur van 20 december 2017, artikel 269.
Besluit van de Vlaamse Regering van 2 maart 2007 inzake openbare dienstverplichtingen ter bevordering van het rationeel energieverbruik, artikel 10.
Gemeenteraadsbesluit van 20 november 2019 over de goedkeuring van het addendum kaderovereenkomst met Imewo voor het uitvoeren van energiediensten.
Gemeenteraadsbesluit van 26 februari 2020 houdende goedkeuring kaderovereenkomst Imewo/gemeente Lievegem betreffende het uitvoeren van energiediensten.
Besluit van het college van burgemeester en schepenen van over de goedkeuring onderhoudscontract HVAC met contractnr. LIEV-G-RC-20_20_477,versie 1 van 11 december 2020 onderhoudsovereenkomst stookinstallaties gemeentelijke gebouwen in uitvoering van de kaderovereenkomst Imewo/gemeente Lievegem betreffende het uitvoeren van energiediensten, voor de grote installaties van de gebouwen van Lievegem.
Besluit van het vast bureau van 15 oktober 2024 over het vervangen gaswandketels in het Contactpunt Waarschoot
De gaswandketels (2stuks) in het contactpunt Waarschoot zijn stuk. Gezien de leeftijd van de ketels (meer dan 10 jaar) werd er een offerte gevraagd voor de vervanging aan Fluvius. De offerte daarvoor bedraagt € 11.404,00 excl. BTW of € 13.798,84 incl. BTW.
In het oude gedeelte van het contactpunt Waarschoot was geen verwarming en kon dus de vervanging van de gaswandketels niet uitgesteld worden.
De offerte voor het vervangen van de twee ketels bedraagt € 11.404,00 euro excl. btw of € 13.798,84 incl. btw en zal geboekt worden op jaarbudgetrekening 2024/ACT-251/0119-00/2210007/OCMW/VB/IP-GEEN. ACT-251 = Vernieuwen HVAC patrimonium.
Op deze jaarbudgetrekening is er een krediet van € 51,04 beschikbaar waardoor er een krediettekort is van € 13.747,80.
De beslissing is gestaafd door artikel 269 van het Decreet Lokaal Bestuur:
De gemeenteraad kan zonder de nodige kredieten over de uitgaven beslissen die door dwingende en onvoorziene omstandigheden vereist zijn, op voorwaarde dat hij daarvoor een met redenen omkleed besluit neemt.
In dezelfde omstandigheden en als het geringste uitstel onbetwistbare schade zou veroorzaken , kan het college van burgemeester en schepenen op eigen verantwoordelijkheid over de uitgaven beslissen. Het college van burgemeester en schepenen brengt de gemeenteraad daarvan onmiddellijk op de hoogte.
De bevoegdheid om over de uitgaven te beslissen, houdt ook de bevoegdheid in tot het vaststellen van de voorwaarden van overheidsopdrachten, het vaststellen van de plaatsingsprocedure, het voeren van de plaatsingsprocedure, de gunning en de uitvoering van de overheidsopdrachten.
In de gevallen, vermeld in het eerste en het tweede lid, worden de financiële gevolgen opgenomen in de eerstvolgende aanpassing van het meerjarenplan.
In het oude gedeelte van het contactpunt Waarschoot is er momenteel geen verwarming dus de vervanging van de gaswandketels kan niet worden uitgesteld.
Gunstig visum AFD/2024/147 van Bart Van Petegem van 10 oktober 2024
Enig artikel
De raad voor maatschappelijk welzijn neemt kennis van het besluit van het vast bureau van 15 oktober 2024 over het vervangen gaswandketels in het Contactpunt Waarschoot.
Hilde De Graeve, schepen
Caroline Fredrick, schepen
Dit agendapunt wordt verdaagd naar de volgende zitting.
Namens OCMW-raad,
Kenneth Pauwels
algemeen directeur
Nicholas Spinel
voorzitter